A TIV mede o projeto pelas métricas do método, com os cortes que você define, e mostra em que faixa ele caiu. Terreno, obra, comercialização, funding e impostos no mesmo estudo.
Indicador
VPL
TIR
Lucro líquido
Margem de caixa
Payback
Exposição máx.
Amplitude otimista → pessimista: VPL −R$ 33,2M · TIR −11,2pp · Margem de caixa −23,7pp · Exposição +R$ 55,9M
O problema
Uma viabilidade tem dezenas de premissas que se puxam. Muda o preço de venda e muda o VGV, a corretagem, o imposto, o teto que o terreno pode custar e o resultado de cada sócio.
Fazer isso em planilha é possível, e a TIV provou que é. Fora do alcance ficam duas coisas: ver os três cenários ao mesmo tempo, e saber de relance se o projeto está de pé.
Da planilha para a plataforma
A TIV nasceu como planilha de viabilidade. Agora ela chega como plataforma.
“O melhor sistema de viabilidade já feito em planilha de Excel.”
É assim que o próprio curso descreve a TIV. A palavra certa já estava lá: sistema. Faltava a TIV ser um.
As mesmas contas, a mesma lógica, a mesma DRE. Sem o limite da planilha.
Feita por quem criou a planilha TIV
Com a Reforma Tributária, a CBS e o IBS substituem os tributos de hoje sobre o consumo numa transição que vai até 2033, e a conta do estudo muda a cada etapa. Para atravessar essa mudança, você não recomeça do zero.
O que você já tem
Ou só uma parte, em planilha própria
Veredito +3,3 Viável
Do terreno ao veredito
Neste exemplo, o prédio ganha forma e os valores aparecem. Ao final, a animação revela o veredito ilustrativo.
Exemplo ilustrativo. Os valores são demonstrativos e não são recalculados pela animação.
O veredito
No fim de um estudo você não quer uma tabela: quer saber se o projeto se sustenta.
Os cortes já vêm com os valores do método. Se a sua tese pede outro nível de lucratividade, de exposição de caixa ou de peso do terreno, mude aqui: todas as simulações passam a ser julgadas pelo seu corte.
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O sistema
Não há aba para recalcular nem fórmula para arrastar. Aumente o custo de obra em 10% e o veredito sai de Viável para Risco mediano antes de você chegar na tela seguinte.
Simulador
Projeto de 19.284 m² privativos, 326 unidades.
O simulador roda um cenário só (Mais provável, perspectiva SPE). TIR, VPL, exposição de caixa e cronograma exigem o modelo completo, que está na plataforma.
Caixa e funding
Esta simulação tem 21,7% de lucratividade e ainda assim deixa R$ 75,7 milhões expostos, com retorno só no 33º mês.
A TIV modela cada instrumento separadamente, com captação, serviço da dívida e cronograma próprios. São seis: crowdfunding, financiamento da produção, financiamento da exposição de caixa, associativo e MCMV, securitização e mútuo livre. Não é uma linha chamada “financiamento”.
O gatilho de liberação: o instrumento só libera quando a obra e a venda atingem os percentuais mínimos.
Sensibilidade
A matriz cruza duas premissas e mostra onde o negócio ainda fecha. A curva de fronteira responde à troca que se faz na mesa: quanto o custo de obra pode subir para cada real a mais no preço de venda.
Como funciona
Terreno, quadro de áreas e custo de obra. As telas seguem a ordem de um estudo real, e o que você preenche numa alimenta as outras.
Comercialização, impostos, sociedade e os instrumentos de funding.
Dashboard, fluxo mês a mês, cronograma, sensibilidade e o veredito.
O ZED
O ZED é a IA de viabilidade da TIV. Ele lê o estudo aberto e responde com os números que já estão nele, dizendo de onde leu.
Resultado estático · Mais provável
Leio este projeto e explico o resultado.
Nesta tela:
Onde esse projeto pode quebrar?
O ponto frágil é o custo de obra, não o terreno. Comparei três telas deste estudo:
Custo de obra +10% leva o veredito de +3,3 Viável para −1,1 Risco mediano, quase o tombo do cenário Pessimista (−1,5).
Sensibilidade · Mais provável · SPE
O terreno tem folga. Teto de R$ 18,6M contra R$ 14,7M negociados: R$ 3,9M de margem.
Teto do terreno · Mais provável · SPE
O caixa pede fôlego. R$ 75,7M expostos no pico, com retorno só no 33º mês.
Fluxo de caixa · Mais provável · SPE
Exemplo ilustrativo, com o estudo desta página.
O método e o autor
A TIV é a Técnica Inteligente de Viabilidade, método criado por Cristiano Rabelo. Ele o ensinou em MBAs da FGV e do IBMEC antes de o método virar produto.
Há distância entre quem tem o método e quem tem o software. Aqui não há: quem criou o método é quem ensina e quem construiu a plataforma.
O Grupo Prospecta é casa de inteligência de mercado imobiliário há 17 anos, e é quem desenvolve e sustenta a plataforma.
Planos
O que muda é quantos usuários. Cada usuário é uma pessoa que edita, com acesso às empresas liberadas.
Teste no Essencial e mude de plano quando quiser.
Tudo isto está nos três planos.
Do terreno ao veredito, sem trocar de ferramenta.
O ZED, em qualquer plano.
O uso de IA incluído acompanha o plano. Se precisar de mais, há pacote extra de IA.
Perguntas