A TIV avalia 19 métricas de viabilidade com os cortes que você define e diz em que faixa o projeto caiu. Terreno, obra, comercialização, funding e impostos no mesmo estudo.
N incorporadoras já usam o método há X anos.
Indicador
VPL
TIR
Lucro líquido
Margem de caixa
Payback
Exposição máx.
Amplitude otimista → pessimista: VPL −R$ 33,2M · TIR −11,2pp · Margem de caixa −23,7pp · Exposição +R$ 55,9M
01 O problema
Uma viabilidade tem dezenas de premissas que se puxam. Muda o preço de venda e muda o VGV, a corretagem, o imposto, o teto que o terreno pode custar e o resultado de cada sócio.
Fazer isso em planilha é possível, e a TIV provou que é. Fora do alcance ficam duas coisas: ver os três cenários ao mesmo tempo, e saber de relance se o projeto está de pé.
02 A virada
“O melhor sistema de viabilidade já feito em planilha de Excel.”
É assim que o próprio curso descreve a TIV, e é verdade. A palavra certa já estava lá: sistema. Faltava a TIV ser um.
As mesmas contas, a mesma lógica, a mesma DRE. Sem o limite da planilha.
03 O veredito
No fim de um estudo você não quer uma tabela: quer saber se o projeto se sustenta.
—
Os cortes já vêm com os valores do método. Se a sua tese pede outro nível de lucratividade, de exposição de caixa ou de peso do terreno, você muda uma vez, e todas as simulações passam a ser julgados por esse corte.
04 O sistema
Não há aba para recalcular nem fórmula para arrastar. Aumente o custo de obra em 10% e o veredito sai de Viável para Risco mediano antes de você chegar na tela seguinte.
Simulador
Projeto de 19.284 m² privativos, 326 unidades.
O simulador roda um cenário só (Mais provável, perspectiva SPE). TIR, VPL, exposição de caixa e cronograma exigem o modelo completo, que está na plataforma.
05 Caixa e funding
Esta simulação tem 21,7% de lucratividade e ainda assim deixa R$ 75,7 milhões expostos, com retorno só no 33º mês.
A TIV modela cada instrumento separadamente, com captação, serviço da dívida e cronograma próprios. São seis: crowdfunding, financiamento da produção, financiamento da exposição de caixa, associativo e MCMV, securitização e mútuo livre. Não é uma linha chamada “financiamento”.
O gatilho de liberação: o instrumento só libera quando a obra e a venda atingem os percentuais mínimos.
06 Sensibilidade
A matriz cruza duas premissas e mostra onde o negócio ainda fecha. A curva de fronteira responde à troca que se faz na mesa: quanto o custo de obra pode subir para cada real a mais no preço de venda.
07 Como funciona
Terreno, quadro de áreas e custo de obra. As telas seguem a ordem de um estudo real, e o que você preenche numa alimenta as outras.
Comercialização, impostos, sociedade e os instrumentos de funding.
Dashboard, fluxo mês a mês, cronograma, sensibilidade e o veredito.
08 A Luna
Luna, a IA da TIV, lê o projeto inteiro e responde com os valores que já estão lá. Abaixo de cada resposta ela diz de onde leu: a tela, o cenário de venda e a perspectiva.
Por exemplo:
Ela lê e explica. Não altera premissa, não cria cenário e não escreve nada no seu projeto.
09 Quem usa
Três depoimentos, cada um com nome, cargo, empresa e um número. Depoimento com resultado específico (“reduzi de 3 dias para 2 horas”) é o que sustenta esta seção; elogio genérico não entra.
10 O método e o autor
A TIV é a Técnica Inteligente de Viabilidade, método criado por Cristiano Rabelo. Ele o ensinou em MBAs da FGV e do IBMEC antes de o método virar produto.
Há distância entre quem tem o método e quem tem o software. Aqui não há: quem criou o método é quem ensina e quem construiu a plataforma.
O Grupo Prospecta é casa de inteligência de mercado imobiliário há 17 anos, e é quem desenvolve e sustenta a plataforma.
11 Planos
O que muda é quantos assentos. Um assento é uma pessoa, não um projeto: ela acessa as carteiras que o dono liberar.
Teste no Individual e mude de plano quando quiser.
Tudo isto está nos três planos.
Do terreno ao veredito, sem trocar de ferramenta.
A Luna, em qualquer plano.
O uso incluído acompanha o plano: 3× no Equipe e 10× no Corporativo.
12 Perguntas